Agent immobilier ou administrateur de biens : faut-il les 15 heures DDA pour proposer une assurance ?

Une agence dont l'activité principale reste l'immobilier peut, sous conditions, relever du régime de l'intermédiaire à titre accessoire (article L. 511-1, III). Trois conditions se cumulent : l'assurance n'est pas l'activité principale, les produits distribués complètent un bien ou un service fourni, et ils ne couvrent ni l'assurance vie ni la responsabilité civile, sauf si cette couverture complète le bien ou le service fourni dans le cadre de l'activité principale.

Appliquée aux contrats courants de l'immobilier, la grille ne donne pas la même réponse partout. Une garantie des loyers impayés ne couvre ni la vie ni la responsabilité civile : la question se limite à savoir si elle complète un service de l'agence, la gestion locative par exemple. Une assurance propriétaire non occupant ou une multirisque habitation comportent en revanche une garantie de responsabilité civile : il faut alors établir que cette garantie complète le service fourni par l'agence, ce qui se discute contrat par contrat.

Deux conséquences se lisent dans les textes. Pour la capacité professionnelle, le régime allégé de l'article R. 512-12 ne vise que des contrats « ne comportant pas de couverture de responsabilité civile » : il ne joue pas pour une agence qui propose une PNO ou une multirisque. Et le régime d'exemption de l'article L. 513-1, réservé aux contrats qui couvrent la panne, la perte, le vol ou l'endommagement d'un bien fourni, la non-utilisation d'un service ou les risques d'un voyage, pour une prime de 600 € par an au plus, correspond mal à ces garanties.

Si l'agence est inscrite comme intermédiaire sans relever du régime accessoire, la règle est simple : le II de l'article L. 511-2 et l'article R. 512-13-1 imposent au moins quinze heures par an à chaque personne qui présente, propose ou aide à conclure les contrats, et l'article A. 512-8, I, 4° ajoute des compétences d'encadrement pour le dirigeant qui supervise ces collaborateurs. Si le régime accessoire est retenu, l'ACPR indique que ces intermédiaires ne sont pas soumis à la formation continue du II de l'article L. 511-2. D'autres lectures existent, exposées sur notre page consacrée à ce statut : une réponse écrite de votre mandant reste la meilleure protection.

Ces heures ne remplacent pas la formation continue liée à la carte professionnelle. Le décret n° 2016-173 du 18 février 2016 la fixe à quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois années consécutives d'exercice, dans les domaines juridique, économique, commercial, déontologique ou technique, en lien direct avec l'activité, dont au moins deux heures sur la non-discrimination dans l'accès au logement et deux heures sur les autres règles déontologiques sur trois ans. Deux textes, deux obligations, deux décomptes.

Les deux peuvent se croiser sans se confondre. L'article R. 512-13-1, II admet dans la liste des formations DDA celles suivies « en application d'autres obligations réglementaires » : une session suivie pour la carte qui porte sur le conseil en assurance ou la protection de la clientèle peut y figurer, avec l'organisme, la date, la durée, les modalités et les thèmes. Une session sur la copropriété ou l'urbanisme, non. Ce qui vaut pour la carte se décide, lui, au regard du décret de 2016.

Un exemple, présenté comme tel. Une agence de cinq personnes gère quelques centaines de lots. Deux gestionnaires présentent la garantie des loyers impayés aux bailleurs, la dirigeante les encadre, deux négociateurs vendent et louent sans jamais parler d'assurance. L'agence est inscrite comme mandataire d'intermédiaire d'un courtier, sans relever du régime accessoire. Trois personnes doivent quinze heures DDA dans l'année, pas cinq.

Le dossier qui répond à une question du mandant ou de l'ACPR tient en peu de pièces : la convention passée avec le mandant, une fiche par collaborateur qui dit s'il présente ou non des contrats, et, pour chacun de ceux qui en présentent, les attestations de l'année avec le nom de l'organisme, la date, la durée, les modalités et les thèmes (article R. 512-13-1, II). Les heures de la carte professionnelle se rangent à part, sur leur propre décompte.

Pour ce profil, la spécialité Dommages et responsabilités de DDA 15 est la plus proche : structure des multirisques habitation et professionnelle (S1.3.1), exclusions et leur explication au client (S1.3.2), déclaration du risque (S1.3.3), responsabilité civile (S1.4.1). Le parcours ne contient pas de leçon propre à la garantie des loyers impayés. Il coûte 139 € net de taxe, en ligne, pour quinze heures.